L'environnement économique et juridique : La location - gérance
La location-gérance connue également sous le nom de gérance «libre» est un contrat qui permet au propriétaire d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel de céder à une personne, le locataire-gérant, le droit d'exploiter librement ce fonds moyennant le paiement d'une redevance.
1. Avantages :
La location-gérance permet au propriétaire du fonds de conserver la propriété de ce fonds et de s'assurer un revenu, grâce à la perception de redevances, lorsqu'il ne souhaite plus ou qu'il n'est pas en mesure de l'exploiter personnellement (pour des raisons de santé notamment).
Pour le locataire-gérant, cela lui permet d'être «à son compte» sans avoir à acquérir immédiatement les éléments parfois onéreux d'un fonds (droit au bail, brevet, matériels, licences...). Elle lui permet également d'apprécier la viabilité de l'entreprise qu'il envisage de reprendre.
2. Inconvénients. :
Le bailleur reprend le fonds dans l'état où il se trouve: il court le risque de retrouver un fonds sans valeur. À l'expiration de la location-gérance, les contrats de travail en cours se poursuivent entre le loueur et le personnel, à la condition que l'entreprise ait conserver son identité et que son activité ait été maintenue.
Le locataire-gérant ne bénéficie pas de la propriété commerciale. Il ne peut donc obtenir le renouvellement automatique du bail des locaux dans lesquels il exerce (c'est au propriétaire du fonds de le faire).
Il n'est propriétaire de rien en fin de contrat. Même s'il a fait prospérer le fonds, il n'a droit à aucune indemnité.
Il est tenu de garder le personnel du propriétaire du fonds.
Il est difficile de savoir à qui incombent les renouvellements d'investissements.
3. Conditions :
- Pour le propriétaire du fonds.
Il doit avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans.
Quelques exceptions à cette obligation sont toutefois prévues par l'article L144-5 du code du commerce. C'est notamment le cas des héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un artisan décédé et des conjoints attributaires du fonds de commerce ou artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsqu'ils ont participé à l'exploitation pendant au moins 2 ans.
Il doit demander l'autorisation du propriétaire des locaux s'il est titulaire d'un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués.
- Pour le locataire-gérant.
Il doit avoir la capacité d'exercer le commerce, s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés et s'engager à exploiter le fonds selon sa destination, c'est-à-dire sans changer l'activité.
4. Les redevances :
Leur montant est fixé librement par les parties. Il peut être fixe ou proportionnel au chiffre d'affaires ou au bénéfice.
Les redevances peuvent être versées mensuellement ou trimestriellement. Elles sont soumises à la TVA.
Fiscalement, elles constituent des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des BIC pour le bailleur. Mais cette activité ne présentant pas un caractère professionnel, les déficits éventuels ne peuvent être imputés sur son revenu global.
Depuis 1999, les redevances sont soumises à cotisations sociales, à la CSG et à la CRDS, lorsqu'elles sont perçues par une personne qui exerce une activité dans le fonds loués. Elles sont alors considérées comme un revenu professionnel.
Pour le locataire-gérant, ces redevances sont déductibles de son bénéfice.
En vue de garantir le paiement des redevances et l'exécution des obligations du locataire-gérant, il est habituel d'exiger un dépôt de garantie qui sera restitué au locataire à la fin du contrat.
5. Caractéristiques du contrat :
Le contrat peut être à durée déterminée ou indéterminée. En général, il est d'un an renouvelable par tacite reconduction.
Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales.
À la fin du contrat, le bailleur peut reprendre son fonds sans avoir à verser une indemnité.
6. Responsabilités :
Jusqu'à la publication du contrat de locataire-gérance et pendant un délai de 6 mois à compter de cette date, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.
Le bailleur peut être mis en cause par l'administration fiscale, pour le paiement des impôts directes du locataire, établis à raison de l'exploitation du fonds de commerce.
Les contrats de travail attachés au fonds le suivent.
La location-gérance est généralement provisoire. Le sort du fonds en fin de bail doit être une préoccupation des parties: reprise du fonds par le bailleur, cession ou donation au locataire-gérant, fusion ou absorption entre société loueuse et société locataire.
La consultation d'un professionnel du droit est vivement conseillée pour rédiger un contrat de locataire-gérance.